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破產企業以房地產抵債還能免征契稅嗎

江蘇人財稅02-18 15:39【代理記賬知識】瀏覽次數:89

摘要:破產企業以房地產抵債還能免征契稅嗎

近日,有破產管理人朋友談到一個問題:在某破產案件中,破產企業擬以房抵債,但和有關部門溝通過程中耽擱了一段時間,結果發現房地產抵債契稅減免的政策過期了,卡在半路好尷尬。那么,以房地產抵債的契稅減免政策還能適用嗎?還會延續嗎?

這位朋友提到的政策為《財政部 國家稅務總局關于進一步支持企業事業單位改制重組有關契稅政策的通知》(財稅〔2015〕37號),其中規定:企業依照有關法律法規規定實施破產,債權人(包括破產企業職工)承受破產企業抵償債務的土地、房屋權屬,免征契稅……該文件自2015年1月1日起至2017年12月31日執行,而現在已經是2018年了。

不過,如何理解這里的執行時間?是以契稅納稅義務發生時間為準,還是以權屬變更時間為準?如果以納稅義務發生時間為準,也許免征契稅政策現在還可以適用;如果以權屬變更時間為準,明顯已不能適用。

從理論上說,一項交易行為是否適用某項政策,應以納稅義務發生時間為準。按照《契稅暫行條例》規定,契稅的納稅義務發生時間,為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天,或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內,向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報,并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款。

我們知道,房地產轉讓程序比較嚴格、復雜,包括簽訂紙質合同、網簽、過戶等環節。以簽訂合同確定納稅義務發生時間,其實也有把握口徑上的爭議:具體是按紙質合同還是網簽為準?如果簽了紙質合同但不網簽、不辦證,如何征收契稅?

當然,關于后面的問題,稅務總局曾表明態度(國稅函〔2007〕645號):無論是否辦證,只要有合同等證據表明實質上已轉讓并取得了相應經濟利益,就要依法繳納契稅等相應稅款。從理論上看征稅沒問題,但從這個表述來看,關鍵問題還是看證據。

在實踐中,如果按照納稅義務發生時間論,納稅申報、繳納契稅以及滯納金等問題操作起來可能比較困難。基于此,比如關于契稅繳納期限的口徑方面,不少地方干脆規定為辦理房屋、土地權屬變更登記手續之前。

從這個角度看,37號文在實際執行中,應該多以權屬變更登記時間為準。所以,破產企業打算以房地產抵債的話,債權人若是想要享受免征契稅優惠,權屬變更登記不妨先等等,看看接下來會不會出臺契稅減免政策延續的規定。

奇怪的是,在國家稅務總局2018年1月11日發布的《減免稅政策代碼表》中,財稅〔2015〕37號文件仍然被列入了現行有效的減免稅政策代碼目錄中。難道說肉體雖死、靈魂不滅?現在可以繼續適用?

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